Как проверить квартиру перед покупкой: 8 проверок за один день
Содержание
Вторичный рынок — лотерея только для тех, кто не проверяет. Восемь проверок стоят до 2 000 ₽ и одного дня — и закрывают 95% рисков покупки. По шагам.
Восемь проверок перед сделкой
1. Свежая выписка ЕГРН — собственник, обстоятельства, обременения (залог, арест, рента, доверительное управление). Берите непосредственно перед сделкой: арест мог появиться вчера.
2. История переходов права (та же выписка, раздел «переходы»): частая смена владельцев, сделки между родственниками, дарения с возвратом — красные флаги «прогонных» квартир.
3. Прописанные и «отказники»: расширенная (архивная) выписка из домовой книги — все, кто когда-либо был зарегистрирован. Отказники от приватизации — пожизненное право проживания: сделку с ними лучше не вести вовсе.
4. Долги по ЖКХ — справка от УК/расчётного центра: долг не переходит к покупателю (кроме капитального ремонта), но конфликт с продавцом после сделки гарантирован, а в ряде случаев новые ограничения на долг закладываются в ЕГРН.
5. Маткапитал — использовался ли при покупке этой квартиры: если да, доли детей должны быть выделены. Не выделены — риск оспаривания опекой/прокуратурой. Справка из СФР об использовании — обязательный документ.
6. Банкротство продавца — ЕФРСБ (fedresurs.ru): идёт ли процедура. Купленная у банкрота квартира может быть оспорена финансовым управляющим (сделки за 3 года до банкротства проверяются).
7. Дееспособность продавца — для пожилых и одиноких: справка ПНД/НД на дату сделки + нотариальная форма. Нотариус проверяет дееспособность сам — сделки через нотариуса почти не оспариваются «по состоянию».
8. Основание права продавца — откуда квартира у него: договор купли-продажи (норма), наследство (проверить срок 3 года — риски исков других наследников), дарение (риски оспаривания), рента (особые условия).
Красные флаги — повод отказаться
- продавец торопит и препятствует проверкам («выписка есть у меня, не надо заказывать»);
- цена заметно ниже рынка без объяснимой причины;
- квартира недавно «прогнана» через родственников;
- продавец не может показать документы на квартиру «родственники привезут»;
- расчёт только наличными в странный момент;
- продаёт «по доверенности» без внятной истории (где владелец? жив?);
Любой флаг — не «поторговаться», а выйти из сделки. Квартир много, деньги одни.
Расчёты: безопасная схема
- аккредитив / счёт-эскроу через банк: деньги раскрываются продавцу только после регистрации перехода права — стандарт безопасной сделки;
- наличные «из рук в руки до регистрации» — главное поле мошенничества: не соглашайтесь;
- расписки — только при рассрочке, и каждая — нотариально не обязательна, но пишется от руки продавцом.
Коротко
Восемь проверок — день и 2 000 ₽: ЕГРН (свежая!), история переходов, прописанные и отказники, долги ЖКХ, маткапитал, банкротство, дееспособность, основание права. Красный флаг — выход из сделки без сожалений. Расчёт — аккредитивом. Проверка не оскорбляет продавца: серьёзный продавец сам всё принесёт, несерьёзный — сам уйдёт.